Konut fiyatlarına tedbir alınsın

Pandemi sürecinde, konut fiyatlarında yaşanan ani artış kendisini sürekli olarak hissettirdi. Üniversitelerin yüz yüze eğitim kararı almasıyla birlikte bu artışın yakıcılığı daha da gün yüzüne çıktı. Konut fiyatlarındaki artış cebimize yansımasının yanında aslında Türkiye ekonomisinin toplam üretkenliği açısından da olumsuz bir hali ifade ediyor.

Bir ülkedeki gelirlerin 4 ana kaynağı vardır. Bunlar, emekçinin saatlik iş gücünü satması sonucu elde ettiği gelir olan “ücret”, işverenin emekçinin ürettiği üründen ücretler ve diğer masraflar çıktıktan sonra eline geçen gelir olan “kar”, paranın çeşitli finansal varlıklar ve operasyonlar aracılığıyla işletilmesi ile elde edilen “faiz” ve gayrimenkul (arazi, konut, doğal kaynak, vs.) sahiplerinin varlığın kendisini ya da kullanım hakkını satarak elde ettiği gelir olan “rant”tır. Görüldüğü gibi bunların ilk ikisi üretken faaliyetlerden doğrudan elde edilirken, diğer ikisi üretime ya dolaylı yollarla dahil olan ya da bazen hiç dahil olmayan alanlardan elde edilir. Günümüz ekonomilerinde bu dört unsur da her işlemde gizli ya da açık olarak bulunur. Bu dört unsur da ekonomide üretkenliğin ve vatandaşların genel refahının arttırılması doğrultusunda yönlendirildiğinde olumlu etkiler yaparlar. Bunun yanında, toplam gelirler içinde bu unsurlarının her birinin paylarına bakarak çeşitli yorumlarda bulunabiliriz.

Konut Fiyatları ve Faizler

Türkiye genelinde konut fiyatları COVID-19 pandemisinin ülkemizde başladığı 2020 Mart ayından 2021 Temmuz ayına kadar geçen bir buçuk yıldan kısa sürede %47,7 yükseldi. İstanbul, Ankara ve İzmir’de bu artışlar sırasıyla %41, %44 ve %48 olarak gerçekleşti. Yani, bu yükseliş pandemiden dolayı talebin arttığı kıyı bölgelerinin bir etkisinden değil, Türkiye’deki toplam yükselişten kaynaklanıyor. 2010’dan beri yayınlanan istatistiklere baktığımızda, böylesi bir artışın en kısa 3 senelik bir periyotta yaşandığında tanık oluyoruz.¹ Konut fiyatlarındaki bu artışın yanında devlet tahvili faizlerinde Mart 2020 ve Eylül 2021 arasında yaklaşık %30, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın açıkladığı faiz oranlarında (haftalık repo faizi) %95 artış yaşandı.² Tek başına bu faiz oranları bize faizden elde edilen geliri göstermese de, faizden elde edilebilecek gelirdeki artışı gösteriyor.

Ücretler ve Karlar

Ülkemizde gelir getiren bir işte çalışanların üçte birinden fazlasının asgari ücretle çalıştığı tahmin ediliyor. Ayrıca birçok çalışanın da maaşı asgari ücret baz alınıp üzerine belli bir miktarın eklenmesiyle elde ediliyor. Bu geniş kesmi ilgilendiren asgari ücretin net miktarı, 2020-2021 yılları arasında %21,56 artış gösterdi. Memur maaşları ise 2020 Ocak – 2021 Temmuz arasında %20-30 arasında arttı. Demek ki ücretli çalışanların gelirleri son bir buçuk yılda ortalama olarak %25 arttı. Aynı dönemde resmi hesaplamalara göre enflasyon, yani ortalama tüketicilerin genelde satın aldığı ürünlerin fiyatı da %26,2 oranında arttı.

Kar oranlarındaki genel tabloya baktığımızda ise karşımıza iki endeks çıkıyor. Birincisi, cirolar. 2020-2021 Temmuz ayları arasında sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında cirolar (gelirler) yıllık %45,1 arttı.³ Bunun yanında, yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) ile gösterilen üretici maliyetleri de aynı dönemde %44,9 arttı.⁴

Sonuç

Genel tabloyu çizdiğimizde ücret ve karların gerçek değerlerinde üreticilerin geneli için pek bir değişme olmadığını ve kimi meslekler için düştüğünü rahatlıkla söyleyebiliriz. Dükkanların kapanması, işten atılmalar ve uzun süreli ücretsiz izinleri hesaba katmadığımızda dahi bu sonuca varabiliyoruz. Bunun yanında ücret ve karların gerçek değerlerinin arttığı durumlar da var, ancak bunların genel tabloda küçük bir kesimi oluşturduğunu söyleyebiliriz. Diğer gelir kalemleri olan rant ve faize baktığımızda ise onlarda ciddi artışlara şahit oluyoruz. Bu artışlar pandemidenin sunduğu “fırsatları” kullanarak kar ve ücretlerdeki artışların çok üzerinde gerçekleşiyor. Faizdeki yükseklik, üreticinin ve tüketicinin borçlanmasını zorlaştırırken, doğrudan paradan para kazananların ve üretken yatırım yapmayanların faiz getirilerini arttırıyor. Konut fiyatlarındaki yüksek artış da, üretken olmayan bu gelir grubunun konumunu üretken gelir gruplarından daha avantajlı hale getiriyor. Tehlike de işte burada başlıyor. Pandeminin ortaya çıkardığı koşulları kullanarak üretken olmayan, ortaya bir mal ya da hizmet çıkarmayan, dolayısıyla ülkemizin eline somut bir şey geçirmeyen ya da bunlara ancak dolaylı olarak katkı sunabilen yatırımların üretken yatırımlar karşısında daha karlı hale gelmesi üretimi köstekliyor.

Öneri

Bu köstek olma durumunu, fiyatları tamamen arz talebe bırakarak aşamayız. Zaten bunun böyle olamayacağını pandemi sürecinde ülkemizdeki bazı uygulamalar gösterdi. Aracıların fiyatları aşırı yükseltmelerine karşı başlatılan erken uyarı sistemi, hükümet yetkililerinin yönetiminde kurulan Fiyat İstikrarı Komitesi, deprem bölgelerinde konut fiyatlarına yapılan ani artışlara sınırlama getirilmesi ve fırsatçılığa izin verilmemesi bu zorunlulukları iyi ifade eden örneklerin bazılarıdır. Bu önlemleri almamak, üretkenliğin düşmesine ve diğer gelir tiplerinin kuvvetlenmesine mahal vermek olacaktı. Bu önlemlerin benzerlerine ve daha kapsamlılarına bugün daha çok ihtiyaç vardır. Konut fiyatları konusuna odaklanacak olursak, fiyatlardaki artışların kar ve ücretlerdeki ortalama artışları geçmesinin önlenmesi gerekir. Gayrimenkul, kardan daha çok artarsa yatırımlar düşer, ücretten daha çok artarsa satın alma gücü önemli ölçüde düşer. İki durum da, kar ve ücret ile geçimini sağlayanları zor duruma sokacak ve beraberinde üretimden uzaklaştıracaktır. Bu da Türkiye’deki gelir dağılımının bozulmasının yanında, toplam gelirlerin düşmesine de yol açar. Bu açıdan konut fiyatları endeksini, ücret ve karlardaki artışlara oranlayacak bir politikanın hayata geçirilmesi üretimi desteklemek ve bugünkü genel refahı arttırmak açısından son derece önemlidir.

1- https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_26/5949/DataGroup/turkish/bie_hkfe/

2-https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Temel+Faaliyetler/Para+Politikasi/Merkez+Bankasi+Faiz+Oranlari/1+Hafta+Repo

3- https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Ciro-Endeksleri-Temmuz-2021-37326&dil=1

4-https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Enflasyon+Verileri/Tuketici+Fiyatlari